随着产业片区，尤其是科创高地的迅猛发展，其内部商业已不再局限于园区的概念，而是逐渐演变为城市不可或缺的一部分。因此，产城社区中的商业亟需紧密结合城市发展和产业生命周期，以适应不断变化的需求。

若能进一步结合TOD的优势，则可打造一个产业与商业深度融合、跨界合作的商业生态系统。这样的商业功能不仅展现出更多的特色体验，更将成为TOD产城社区商业独一无二的核心竞争力。

2024年12月27日，由长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司和招商商管合力呈现的绿洲智谷｜花园里（北区），以90%招商率、90%开业率活力亮相。该产城社区项目为围合式TOD地铁上盖商业，无缝衔接上海地铁 17 号线嘉松中路站，分布于地铁站南北两侧。

城市更新和产城融合的核心在于内容创新，即通过产业升级和消费升级来焕发城市的新生。绿洲智谷｜花园里或许正是这一“双轨升级”理念的最佳新标杆。

不止于配套

在科创高地，TOD商业将更“外向”

在产业发展的初级阶段，商业运作主要作为产业的“配套”存在，具有较强的内向性。此时，流量相对稳定且可预测——产业所能带来的消费客群数量是明确的，因此，商业活动的核心在于精准服务这些固定人群。

随着产业不断升级和多元化，许多工业园区逐步演进为科技园区，进而发展成为科技新城等综合性产业新区。这些新片区不仅规模扩大，而且功能日益丰富，逐渐转变为一个开放式的微型城市，打破了传统封闭园区的局限。科技新城融合了居住、工作、休闲和娱乐等多种功能，形成了一个充满活力的社区生态。

这种变化使得产业和商业活动从内部导向逐渐转向外部导向，增强了与城市其他部分及更广泛区域的互动与合作。科技新城不再是孤立的存在，而是城市结构中不可或缺的一部分，与周边地区紧密相连，共同构成一个更大的都市圈。

作为长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司首个布局于长三角一体化示范区的特色标杆园区，长三角绿洲智谷·赵巷园区（下称“赵巷园区”）距离虹桥枢纽仅五站地铁，致力于发展信息技术及数字经济、人工智能、生命健康及绿色产业，打造集商务办公、休闲商业、人才公寓和公共配套于一体的新一代数智产城社区。

目前，赵巷园区已汇聚华为数字能源、公牛集团、奇瑞汽车、国泰君安等行业领军企业，以及峰飞航空、汤恩智能等新锐企业，低空经济、人工智能与新能源产业正高能绽放。与此同时，周边网易上海国际文创科技园、北斗西虹桥产业基地等项目也将陆续投入使用。

产业集聚催生虹吸效应，未来将有大量高素质、高收入和高消费的人群汇聚于此。根据规划，赵巷园区将汇聚约5万名海内外高级人才和创业人才，而周边产业集群规划的人口规模将达到15万人，进而逐步形成以嘉松中路地铁站为中心的千亿级产业集群。

虽然第一身份是产业配套商业综合体，但绿洲智谷 | 花园里并不止于配套的角色，不仅服务于园区内的科创人群，还将辐射周边众多中青年家庭和城市青年，以“科创高地 TOD商业新范式”为定位，立足青浦赵巷，创造一个开放、自在、丰富、放松的活力场。

灵动布局四大业态

探索园内人群与城市人群的需求融合点

在产城社区中，商业最理想的状态，是能够同时兼容并满足来自内部和外部的需求。通过内容和服务的创新布局，一方面成为园区内员工的贴心伙伴，另一方面成为一个充满魅力的城市新焦点，促进区域经济和美好生活的实现。

除了TOD模式优势，绿洲智谷 | 花园里还配有超2000个商业停车位，周边多路公交环绕，可支持多种交通出行方式的选择，确保便捷的可达性和舒适的购物体验。

绿洲智谷 | 花园里精心规划了四大核心业态——人气餐饮、潮流娱乐、数码科技、形象美学，覆盖了日常就餐、零售购物、生活超市、休闲运动、亲子娱乐及夜间消费等多种形式，为消费者提供全方位的消费选择。

作为主力店之一，上蔬永辉以其丰富的新鲜健康食材而闻名，确保为顾客提供品类齐全且供应充足的优质生鲜产品。无论是日常三餐还是特别食材需求，这里都能一站式满足，成为居民和上班族的理想选择。

哇咔星球屋顶运动公园：另一个主力店——哇咔星球，则打造了一个面积达2500方的屋顶运动公园，内设标准篮球场和羽毛球场等专业级运动场地。这个多功能运动空间不仅适合个人锻炼，也是团队活动和家庭娱乐的理想场所，极大地丰富了社区的休闲生活。

此外，项目汇聚了众多备受追捧的咖啡茶饮品牌，如星巴克、瑞幸、Tims、霸王茶姬、喜茶、COCO都可、LINLEE·林里手打柠檬茶等，为消费者提供从经典咖啡到创意茶饮的多样化选择。而Mibou等烘焙甜品品牌的入驻，更是为喜爱甜点的顾客带来了更多美味享受。

零售购物、文体娱乐及生活配套方面，则引入了小米、HUAWEI、OPPO、趣乐绘、欧派、星聚会、维佳康口腔、网鱼电竞、小黑泥、莫拉菲美发沙龙、拾田美社、名创优品、中国黄金、鼎荷等品牌，可满足从数码消费、美容美发到口腔保健等方面的多样需求。

不止如此，绿洲智谷 | 花园里还充分挖掘首店经济的新引力，引入了繁石榴、漫读空间、碳壳咖啡、向文系列、十尾鲜等上海首店，黔家婆、巡面、霸碗、金焰食堂、桃花源记、戎为鲜湘遇、秀目眼镜等品牌的青浦首店。

可以看到，项目在业态品牌上，既针对科技园区的人群的特点和需求，还考虑了如何有效辐射至园区外部，吸引更广泛的客群，通过精心规划商业业态，最大化地满足园区内部人群和外部城市客群的需求。

这种“双轨”并行的布局策略，不仅提升了园区的整体竞争力，也为租户带来了更高的附加值，实现了商业价值与社会效益的双赢局面。

在餐饮方面，绿洲智谷 | 花园里同样展现了多轨并行的手法，醉辉皇、徽得轩、麦当劳、金焰食堂、马记永、黔家婆、稻状元、霸碗、棒约翰、和府捞面、赛百味、鱼你在一起、蒙自源、满巍明等组合而成的高占比餐饮矩阵，满足从简餐、商宴、聚餐到家庭就餐等多场景需求。

由此，绿洲智谷 | 花园里初步形成了一个集多元化品牌与年轻化体验活动于一体的商业生态。

绿洲之上，森林之中

以自然场域与沉浸体验推高社交性和公共性

尽管环境不断变化，实体商业依然保持着其独特的吸引力。通过线下体验形成的新增流量，不仅能显著提升品牌形象和顾客忠诚度，还能吸引习惯于线上购物的年轻人，让他们乐于到实体店进行社交购物，享受与朋友一起逛街的乐趣。

赵巷园区整体拥有良好的绿色环境和灵动的建筑形态，而绿洲智谷 | 花园里更是水系环绕。在室内和户外空间的设计上，项目充分融入了“云中绿洲”与“城市森林”的理念，带来轻松愉悦的休闲氛围。这种充满自然质感的商业空间不仅激发生活灵感，还为消费者提供了随季节和空间变化的独特体验。

在这一基础上，绿洲智谷 | 花园里打造了极具社交性、公共性和体验性的室外场域和场景。从沉浸式体验出发，借助空中慢行连廊、开阔的亲水平台、生态户外中庭等元素，创造符合消费者对潮流、户外、社交需求的美好空间。高度开放的姿态营造出独有的游逛体验，构建焕活区域活力的花YOUNG场景，提供多样化的休闲选择，让每一位访客都能在这里找到属于自己的乐趣。

创意活动，也是展现公共属性的重要平台。具有潮流性和美学性的内容，可以焕新城市社交内容，促进情绪共鸣和情感链接。

开业期间，绿洲智谷 | 花园里携手中国萌趣潮玩艺术家江崽，开启了一场脑洞大开的艺术时光，带来“奇妙名画美术馆”上海首展，打造《文森特·梵高》、《戴珍珠耳环的少女》、《蒙娜丽莎》等经典作品延伸而来的超妙打卡点位，并推出一系列周边商品，吸引了大量年轻群体的关注。

此外，还有“行走的艺术”大巡游、蛋友碰碰会、“给TA一个家”流浪动物摄影展、“游戏浮世绘”互动展、“KPOP随舞 不燃怎YOUNG”等不同主题、形式和场域的精彩活动，在开业期间活力呈现，提供丰富多彩的体验。

通过这些努力，绿洲智谷 | 花园里成功构建了一个综合性、多功能的商业体验中心，成为富含潮流生活态度的城市消费目的地。这里不仅是购物的地方，更是一个集自然、艺术、社交于一体的多元化生活空间，为城市居民提供了全新的生活方式和消费体验。

    花园里的进击与进阶

轻资产赛道新模式开启美好生活新想象

绿洲智谷 | 花园里是上海第二座“花园里”，也是招商商管在轻资产赛道上的又一创新案例。以“X+商业”为核心理念，每一座花园里都会因地制宜，迭新商业场景，呈现出独特的魅力。

包括上海传媒港花园里、宁波鄞州花园里等在内的多个项目，不仅以商业魅力为城市增添美好，赋予商业更多色彩，还不断证明了央企与地方国企合作所能带来的创新效应。

此次，绿洲智谷 | 花园里由长三角赵巷新兴产业经济发展（上海）有限公司与招商商管携手打造，成为轻资产新模式的又一标杆案例，同时也是TOD产城社区商业全新样本的成功实践。

如今，产业发展不再局限于传统的“硬核”模式，而是越来越多地展现出体验化的特征。消费者对于新鲜事物的追求从未停止，而产业对于普通消费者而言往往带有一种陌生的新鲜感。

因此，如何将这种产业的独特性与商业紧密结合，转化为具体的业态、场景和运营文化，形成项目自身的独特魅力，成为产城社区商业值得探索的重要命题。

展望未来，赵巷园区将继续发挥示范引领作用，为长三角一体化发展注入更多活力与动力，努力打造“长三角数字干线”上充满活力的创新枢纽节点。另一边，随着明年绿洲智谷｜花园里（南区）的开业，将真正形成独特的TOD“包圆”效应，创造更多“惊喜”，进一步提升区域商业氛围，展现产城社区商业的活力图景和澎湃动力。